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开元物业IPO:报告期内涉诉案件近千起 超八成员

来源:http://www.xgbkjyxgs.com 作者:上海11选5财经 人气:164 发布时间:2020-02-09
摘要:既不是萧伯纳的小说,也并非55年前奥黛丽·赫本主演的电影,但资本市场上这出卖花女变贵妇人的故事,显然更富有戏剧性。 原标题:开元物业IPO:报告期内涉诉案件近千起 超八成员

既不是萧伯纳的小说,也并非55年前奥黛丽·赫本主演的电影,但资本市场上这出卖花女变贵妇人的故事,显然更富有戏剧性。

原标题:开元物业IPO:报告期内涉诉案件近千起 超八成员工未缴纳公积金

自彩生活于港交所成功上市,长期在控股地产母集团阴影下自惭形秽的房地产物业公司,突然发现了一条证明自身价值的捷径。甚至,当市场拐点来临,重资产的地产企业为获取融资不得不反复压缩市盈率或者抬升借款票面利率时,主打“盘活存量”特别是拥有可观且持续现金流的他们,现在受到更多追捧。

摘要 去年以来,物业公司赴A股上市热情高涨。继南都、新大正后,又一家物业公司加入排队IPO的队伍中来。

数据显示,仅2018年,包括南都物业、雅生活服务、碧桂园服务在内6家物业服务企业先后亮相内地和香港股市。其中,南都物业在A股上市,另外5家物业公司赴港上市,均为历年之最。

去年以来,物业公司赴A股上市热情高涨。继南都、新大正后,又一家物业公司加入排队IPO的队伍中来。

除此之外,奥园健康生活、滨江服务、蓝光嘉宝等房企旗下物业服务公司目前也在港股排队,而在新三板挂牌的物业公司,更是超过60家。值得注意是,包括万科、恒大、保利等巨头很可能在未来也加入这一阵列。

近日,浙江开元物业管理股份有限公司(简称“开元物业”)更新招股书,公司计划于创业板上市,募集资金3.89亿元,用于物业管理市场拓展项目、信息中心建设项目、人力资源建设项目、智慧社区建设项目和项目创新设计中心建设项目,由民生证券保荐。

这一切,显然与市场逻辑切换后投资者的好恶改变有关。

公开资料显示,开元物业是开元旅业集团旗下物业管理板块,定位为多业态、综合性物业服务提供商,主要收入来自住宅、办公及商业、医院、公共建筑等物业业态的物业管理费。

示范者的光环就是最好的广告。彩生活2014年6月30日登录港交所,上市三天其市值就达到55.6亿港元。注意,该指标已反超其母公司花样年控股。即使五年过去,双方市值仍不相伯仲。

2016-2018年,开元物业实现营业收入分别为4.32亿元、5.54亿元和7.25亿元,同期净利润分别为3408.62万元、5178.55万元和6882.49万元。

更大一颗“卫星”则来自碧桂园服务。该公司2018年6月19日在港交所上市,仅一个月后市值竟达到353.5亿港元,而在分拆上市前,其2017年物业管理收入为26.56亿元,仅占母公司总收入的1.17%,对应的净利润则为2.89亿元。如果以上市当天碧桂园的PE作为参考,那么碧桂园服务的理论市值本应为39.91亿港元。然而现实是,上市后首月后者市值就翻了近10倍。

5040名员工中缴纳公积金人数不足千人

不妨做个对比,在平均市盈率10倍左右的港股市场,截至2019年1月29日,碧桂园服务的市盈率计28.51倍。

中国网财经记者注意到,开元物业主营业务成本主要以人工成本为主,2016-2018年,开元物业人工成本占主营业务成本的比例分别为55.20%、52.64%和51.90%。

闻风而动,开元物业也来了。这家由中国民营酒店大王陈妙林创办且总部同样位于杭州城的公司,希望成为继南都物业之后物业管理界新一位敲开A股大门的幸运儿。

在人工成本激增的背后,是其员工人数的不断增多。2016-2018年末,开元物业员工人数分别3950人、4866人和4947人,2019上半年则增至5040人。然而,开元物业各期社会保险和住房公积金缴费人数与员工总数都存在差距。

2018年12月28日,中国证监会官网披露了浙江开元物业管理有限公司首次公开发行股票的招股说明书。招股书显示,这家已在新三板摘牌的企业,此次拟在深圳证券交易所创业板公开发行1368.90万股,募集资金3.89亿元,保荐机构为民生证券。

以今年上半年的数据为例,在5040名员工中,实际五险缴纳人数为3299人,公积金缴纳人数为932人。开元物业对于社会保险和住房公积金缴费人数与员工总数差距较大作出了解释,原因之一为“部分员工基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险和住房公积金”。

据公开资料,该公司控股股东为开元房产集团,实控人为陈妙林,而后者通过开元房产集团控制发行人54.61%的股份。

招股书显示,2016年以来,开元物业一直存在自愿放弃缴保的员工。2016年和2017年放弃缴保人数也高达381人和364人。难道员工自愿放弃,就可以不缴纳社保了吗?

不过,《投资时报》研究员注意到,开元物业主要业务集中在浙江地区,外包业务占比近三成,且应收账款占总资产的比例较高。其在2015年至2017年及2018年1—6月份的毛利率较同行可比上市公司为低。此外,该公司人工成本占总成本的比例高企,关联交易占比也较大。

有律师告诉中国网财经记者,《劳动法》第72条规定:用人单位和劳动者必须依法参加社会保险,缴纳社会保险费。“显然,开元物业这样的行为是违法的。”这让业内对开元物业管理上的规范性产生质疑。

针对上述问题,《投资时报》发送采访提纲至开元物业投资者关系部,但截至发稿并未收到具体问题的回复。

根据各地当年度缴纳政策,如需补缴,开元物业在2016-2018年及2019年1-6月应补缴的社会保险总额分别为392.12万元、497.62万元、552.04万元以及267.54万元,占公司当期的利润总额比例分别为11.50%、9.60%、8.01%和5.53%。

不一般的董事长和总经理

对此,开元物业控股股东开元物产集团与实际控制人陈妙林先生承诺:“若由于开元物业在上市前的经营活动中存在应缴未缴的社会保险和住房公积金而被有关政府部门要求补缴或者处罚,本公司/本人将赔偿开元物业由此产生的全部损失。”

陈妙林,1952年出生于杭州市萧山区。在《2018年胡润全球富豪榜》共计2694位富豪中,排名第2075位。截至目前,其身家共计82亿元人民币,在身家过10亿美元的38位杭州富豪里排名第28位。

报告期内涉及诉讼近千起

2017年8月3日,即陈65岁生日当天,他意外宣布把开元旅业集团董事长职位交给第二大股东、也是自己首任秘书的陈灿荣。至于外界普遍好奇的“为何不让两个女儿接班”的疑问,陈妙林以“不舍得”应对。

对于物业公司来说,如何为业主提供优质服务,是其工作的核心。不过,开元物业似乎经常与业主发生摩擦。今年8月,杭州市萧山区的开元加州阳光小区就将原本负责小区物业管理的开元物业替换了。

颇有意味的是,尽管“开元酒店”也正在港交所排队等候,但作为陈氏退休之后两件“必办大事”之一,这一更体现开元特色的公司却很可能要落后于小弟的亮相时间。

据悉,开元加州阳光小区于2003年建成,目前共有700多名住户。一位在该小区住了15年的业主表示:“早几年,物业服务确实还不错,但近几年每况愈下,直到去年发生了偷盗事件。”

据《投资时报》研究员查阅查阅招股书了解到,陈灿荣通过德威地产间接持有开元旅业集团8.53%的股份。而开元旅业集团和谐元投资又分别持有开元物业的大股东开元房地产集团85%和15%的股份。

2018年2月,有业主投诉称,“2018年1月份,小区至少5户业主家中被盗。”此外,该业主还列出了“开元物业十宗罪”,其中包括电梯故障、灯坏不修等修缮不力问题、树死不裁、水臭不换等环境问题;消防通道常被占、不对群租房进行管理等安全隐患问题;进出人员车辆核查不力、巡防不力等管理问题……

此次开元物业招股书显示,陈灿荣不仅为开元物业董事长,同时兼具开元旅业集团有限公司、杭州开元房地产集团有限公司董事长。

考虑到业主们对开元物业积怨已久,小区的业主委员会近日召开了全体业主大会投票。就这样,服务小区15年的开元物业被换掉了。

值得一提的是,目前持有开元物业18.99%股份的谢建军,有着与香港着名电影演员周润发当初在电梯口把握机会类似的“上位故事”。据悉,谢建军当初只是萧山宾馆一名普通保安,因巧妙解决客人电梯吸烟事件受到陈妙林赏识,而后更一步步被提升为开元物业总经理。

同样,在其他小区也可以看到业主们的“抵抗”。2016年3月,杭州博奥城小区的业主因不满开元物业不及时清理垃圾、人车不分流等问题拒交物业费;2018年1月,住在杭州市萧山区开元广场高层的一位业主曾投诉开元物业多收物业费;2019年8月,来自浙江省台州市的业主称,开元物业垃圾清理费高,“收着台州最贵的垃圾清理费,原来说只能由他们搬(垃圾),后来业主们闹了闹,他们松口说可以自己搬”。

《投资时报》研究员查阅招股书发现,该公司物业管理服务区域主要集中在华东地区,报告期内,该地区营业收入占总营业收入的比例分别为81.41%、86.66%、90.16%及93.26%。其中,所谓华东地区又以浙江地区占比为主,报告期内,浙江地区营业收入占总营业收入的比例分别为70.44%、76.49%、76.66%及81.27%。

开元物业招股书显示,报告期内公司已结诉讼911起,未结诉讼47起。中国网财经记者在查询中国裁判文书网时,共检索到涉及开元物业的裁判文书750篇,从今年年初至发稿前,涉及开元物业的判决书和裁定书就达120篇。此外,开元物业及子公司、分公司近三年因违法违规受到的行政处罚共29件。

巧合的是,开元物业在杭州的主要竞争对手就有三家,其中南都物业已在A股上市,绿城服务在香港上市,滨江服务目前正在港股排队。截至1月25日收盘,前两者市值分别达23.49亿元人民币及189.17亿港元,静态市盈率则分别为31.39倍和41.19倍。考虑到南都物业在2017年营收和净利表现均略优于开元物业,其很可能对于后者更具有指标意义。

物业服务为何频遭投诉?以后如何提升服务质量?未决诉讼之多是否会影响IPO进程?中国网财经记者致电致函开元物业,但截至发稿前未得到回复。

从毛利率来看,开元物业在报告期内给出的数据分别为27.10%、23.13%、22.49%和20.92%。而同期南都物业的毛利率分别为29.77%、27.18%、24.40%和24.11%。至于港交所“物管第一股”碧桂园服务的同期毛利率,则高达为30.57%、33.93%、33.17%和39.00%。

此外,2018年上半年,开元物业应收账款净额为1.49亿元,占总资产比例为34.49%,占比相对较高,一旦发生坏账风险,亦将会对公司产生不利影响。

另据招股书显示,开元物业将非核心业务委托于第三方公司。报告期内,第三方公司业务外包成本占其主营业务的比例分别为20.26%、32.47%、34.98%和34.84%。对于物业管理而言,外包业务占比较高,其服务质量以及对开元物业声誉的影响相对不可控,而服务质量以及声誉又会对经营业绩产生直接影响。

必须引起注意的,还有开元物业的人工成本。

报告期内,该公司人工成本占主营业务成本的比例分别为66.35%、55.20%、52.64和53.64%。而2015年至2017年,浙江省全社会单位就业人员平均工资增速分别为6.9%、8.9%和8.2%。对于开元物业来说,人工成本上涨压力不小。

一位业内人士向《投资时报》研究员表示,“一家物业管理公司,其员工工资是联动的,如果保洁人员工资提高也就意味着其他服务人员工资也要相应提高,这对以人力资源为主的物业管理公司影响不小”。

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